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多地試點現房銷售 取消商品房預售制還有多遠

● 目前,因商品房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題,導致房地產行業投訴和糾紛頻發

● 現房銷售可以解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險,但也將推動房地產行業全面洗牌

● 現房銷售是對我國現行房地產銷售模式的主要改變,在沒有對現房銷售和期房銷售進行客觀全面分析的情況下,這種模式的推行不應搞“一刀切”

近日,有網友爆料,陜西西安“銅雀臺”樓盤開發商與多戶業主簽訂了購房協議后,本該于2018年年底按協議價交房,后因法律糾紛樓盤歸海天制藥所有。隨后,海天制藥作為樓盤開發商公開漲價,要按照市場價重新對房產進行定價。

類似事件在各地時有發生。因商品房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實等一系列問題,導致房地產行業投訴和糾紛頻發。

為了規范樓市、降低購房者的買房風險,3月7日,海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》),正式取消房地產預售政策,成為全國首個在全域實行現房銷售的省份。

《法制日報》記者梳理發現,雖然此前部分城市對現房銷售有過各種嘗試,但在一省范圍內全面推行尚屬首次。

有觀點認為,現房銷售制度可以有效降低消費者購房風險,購房者再也沒必要擔心買到爛尾樓了。但也有人認為,取消商品房預售制度會降低住房供給量,增加資金使用成本,很難在全國推廣實行。

預售制度有利有弊 背后風險亟須規避

所謂現房,是指開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房,與消費者簽訂商品房買賣合同后,立即可以辦理入住并取得產權證。也就是說,只有擁有房產證和土地使用證,才能稱之為現房。

現房的優勢有很多,一是真實直觀,可以一眼看到實物,對里面的房型、朝向都能一目了然;二是現房可以即買即住,不用像期房那樣等待一兩年甚至更長時間;三是現房可以規避爛尾樓風險。

而所謂期房,則是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。也就是說,開發商從取得商品房預售許可證開始,至取得產權證為止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

我國的商品房預售制度起源于香港地區,其“分層銷售、分期付款”的售樓方式,被形象地稱為“賣樓花”。

1983年,深圳經濟特區首先推出商品房預售概念。

1994年頒布的城市房地產管理法,將商品房預售制度正式寫入法律。同年,原建設部發布第40號令,出臺《城市商品房預售管理辦法》,后分別于2001年和2004年進行了修訂,對商品房預售條件作出具體規定。

據業內人士介紹,商品房預售制度與我國房地產市場發展的進程緊密聯系。在我國房地產業剛剛起步時,資金嚴重不足,自有資金的比例甚至不到10%。另一方面,融資渠道和融資手段單一,從銀行貸款幾乎是房地產開發企業的唯一選擇。于是,原建設部主導設立了商品房預售制度。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達90%以上,商品房預售制度成了商品房銷售的主要方式。

有專家告訴《法制日報》記者,商品房預售制,既是維系房地產企業高周轉的重要基礎,也是維系土地財政高速運轉的重要前提。

在武漢從事房產業務多年的律師張慶華分析說,期房與現房相比較,最主要的優勢就是價格優勢。開發商賣期房價格比現房便宜,表面上看是虧損了,但如果把融資成本計算在內,開發商賣期房的利潤空間實際上要比賣現房的利潤空間更大?!邦A售制度最大的受益者就是開發商,直接降低了開發商的開發成本與周期。如果現房銷售的周期是兩年,那么開發商預售兩年內至少可以運作3個樓盤。也就是說同一筆錢,現房銷售賺一次,期房銷售可以賺3次?!?/p>

不過,期房銷售背后暗藏的問題不容忽視。

中國法學會消費者權益保護法研究會副會長劉俊海認為,預售讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠,從而加快資金周轉速度,卻將風險轉嫁給購房者和銀行。

據深圳律師郭勇統計,有三類商品房糾紛較為常見,都與預售制度有關:一是開發商沒有取得商品房預售證就賣房,很多行為并未在職能部門的監管之下;二是預售合同與實際面積不符,特別是公攤面積小于圖紙;三是開發商資金鏈問題,對工期把握不準問題等,導致逾期交房,而逾期交房又直接影響購房者辦理房產證。

《法制日報》記者梳理得知,由于購房人已經預交了大部分甚至全部房款,開發商提高房屋質量以吸引消費者的動力不復存在,這不僅導致房屋質量問題連連,也導致推遲交房,甚至攜款潛逃現象發生。此外,合同糾紛、開發商減配、降標、配套設施不落實、虛假承諾、違規銷售等問題,引發全國各地消費者維權事件層出不窮。

例如,山東濟南“景和山莊”樓盤一業主于2014年全款買房,但在交房時遇到開發商漲價;河南商丘信華城二期交房3年,一直不給辦理房產證。此外,還有甘肅先期付款過億商品房糾紛案、南京盈嘉香榴灣爛尾樓案等,讓消費者欲哭無淚。

多地試點現房銷售 優勝劣汰加速洗牌

3月7日,海南省“實行現房銷售制度”引發廣泛熱議。

海南省住建廳負責人在接受媒體采訪時稱,目前,因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題,成為房地產投訴和糾紛的最主要因素?!耙虼?,為了規范樓市,為了降低購房者的買房風險。取消預售制度看上去是勢在必行的?!?/p>

根據天眼查發布的315房產大數據,截至2019年年底,我國超14%的房地產企業都有法律訴訟記錄。2019年一年,房地產行業的新增法律訴訟、失信違法、被執行人、經營異常、行政處罰、嚴重違法等司法和經營風險條數分別為158萬條、6.9萬條、35.2萬條、12.3萬條、1.42萬條、1.38萬條。

海南省在《通知》中明確要求,即日起,實行新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。按規定,現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

安徽財經大學教授張運書認為,海南出臺現房銷售,對于購房者來說,無疑是一件大好事;但對于開發商來說,他們首先面臨的是資金流壓力將會進一步提高。除了要有雄厚的資金實力,還必須要注重房屋質量,優勝劣汰,中小房企將逐漸退出海南的房地產市場。

張運書說,海南出臺如此嚴厲的“樓市新政”,與其一直在大力推進自己的產業升級有關。2018年4月13日,海南提出全島建設自貿區。同年4月22日,海南宣布“全域限購”。2019年,海南省全省生產總值增長5.8%,剔除房地產業后增長6.3%。服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右,12個重點產業對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產投資與地區生產總值比例下降12.4%至59.6%。非房地產投資占比58.4%,提高6.9個百分點。

《法制日報》記者采訪得知,進一步落實“房住不炒”的定位,擺脫對于房地產的依賴,也是城市經濟長遠發展之路。事實上,全國探索和鼓勵取消商品房預售制度的,遠不止海南一地。此前,已有多個城市出臺了相關的現房銷售政策或鼓勵意見。

2016年,深圳試點現房銷售,金茂和電建以82.9億元的總價聯合拿下首宗試點地塊,命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗,也是唯一一宗。

同年,杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時,都提出了現房銷售的要求。其中,南京在2016年8月至2018年7月,先后拍出67塊現房銷售地塊。蘇州從2016年9月至今,累計出讓了超過130宗住宅用地,其中有約70宗要求現房銷售,占比超50%。

2018年10月,安徽合肥發布《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》,要求房地產行政主管部門應當優化、簡化備案手續,鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

2019年7月31日,四川成都的兩塊土地成功拍賣,在拍賣指標中明確要求,“100%現房銷售”。

北京律師肖東平說,現房銷售可以解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險,但也將推動房地產行業全面洗牌。中小房地產商搖搖欲墜,大開發商也將終結高周轉模式。開發商減緩拿地速度,土地財政面臨壓力?!斑@幾年,雖然全國多地推出了現售地塊,但取消預售制的范圍并不大,而且在疫情沖擊之下,大部分城市轉而取消現房銷售,重回預售老路?!?/p>

房住不炒定位不變 維護良好市場秩序

公開數據顯示,截至2019年年底,我國共有超過140萬家房地產企業。2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米,商品房銷售額159725億元。

現房銷售,最“痛苦”的應該是房企。

自疫情暴發以來,全國各地穩地產的政策密集出臺。與海南做法相反的是,2月至3月期間,多地政府密集出臺的涉房類政策,對樓市調控都以寬松為主,大多集中在降低預售門檻方面。

江蘇無錫一名不愿透露姓名的政府工作人員稱,全國各個省份的情況都有所不同,應具體問題具體分析,海南作為島型經濟體,經濟體量小,產業簡單,常住人口不到944萬,地產規模僅占全國的1.2%?!皩τ诂F房銷售,不能采取‘一刀切’的方式。應該在房住不炒的基調下,鼓勵地方政府因城施策?!?/p>

據不完全統計,全國目前已有超過60個城市發布了有關疫情下的房地產市場調控政策,主要集中在公積金政策和土地款緩解政策、預售加快政策。此前,2月12日,無錫等五地密集出臺政策后;2月13日,南京、天津、濟南等地也相繼發布多項措施;2月14日,福州也發布10條措施。這些政策措施包括減免或延期繳納稅費、延期或分期繳納土地款、調整預售條件、延期還款等。

繼無錫之后,2月19日,蘇州市自然資源和規劃局發布的穩地產政策引起市場廣泛關注,原因是其中一條關于調整超過市場指導價報價規則的內容,被市場解讀為“蘇州取消封頂預售、取消現房銷售”。

山東隨之跟進。就在海南發布政策的前一天即3月6日,山東省住房和城鄉建設廳對外發布《關于統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》,要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作,適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。

2月17日,央行在回應“調整宏觀審慎評估(MPA)中房地產信貸相關考核指標”消息不實時強調,央行將繼續按照黨中央、國務院的要求,堅持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原則,落實房地產長效管理調控機制,統籌做好房地產金融調控,促進房地產市場平穩健康發展。

中南財經政法大學教授郭澤強認為,近日,多地政府出臺房地產相關支持政策,主要是為了支持企業的正常經營,“房住不炒”的定位并未改變,不會因疫情影響而出現全面的政策放松。無論是實施商品房預售還是現房銷售,都應該以維護良好的市場秩序為根本宗旨。

受訪專家稱,目前,包括合同法、城市房地產管理法與《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律、行政法規、部門規章以及地方性法規,對商品房預售的許可、監督和民事相關法律問題作出了具體相應的規定。也就是說,預售依然是我國房地產相關法律和條例中所允許的銷售方式?,F在房地產行業處于一個調整階段,資金鏈比較緊張,要全部取消預售制度讓期房退出,還需修改完善相關法律法規。

來源:法制日報

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